Jeigu esate nuomotojas tikriausiai esate sunerimęs, kaip apsaugoti savo turtą. O jei esate nuomininkas tikriausiai kyla klausimų, kokios yra jūsų teisės nuomojantis butą. Visas nuomininkų ir nuomotojų teises ir pareigas apibrėžia nuomos sutartis, kuri yra pasirašoma prieš nuomojantis ar nuomojant butą.

Problemos kylančios nuomojantis butą

Nuomojantis ar nuomojant butą reikalinga nuomos sutartis - teisinis dokumentas, kuriame nurodoma nuomininko ir savininko atsakomybės. Be šio dokumento arba netinkamai jį suformulavus kyla begalės ginčų tarp nuomininkų ir savininko.

Situacija. Atsiradęs naujas šeimos narys. Tarkime nuomojatės butą pasirašę vienerių metų sutartį, o gyvendami bute susilaukiate vaiko. Savininkas jums grasina iškeldinimu arba nuomos kainos pakėlimu.

Reikalingos sutarties sąlygos.  Tam, kad tokia situacija nesusidarytų reikalingas papildomas punktas sutartyje tam, kad abi šalys žinotų savo teises ir atsakomybes. Jeigu savininkas sutinka tik su sąlyga, kad gali bute gyventi tik nurodyti žmonės sutartyje, jūs turėtumėte tai žinoti ir atsiradus papildomam šeimos nariui, susirasti kitą gyvenamą vietą. Tačiau jei abi šalys sutinka, galimas punktas, kad savininkui draudžiama keisti nuomininko teises pagal jo šeimos narių skaičių (pvz. nustatyti, kad sutartis nenutrūks, jei nuomininkas ves ar susilauks vaikų).

Situacija. Būsto administravimo paslaugų apmokėjimas. Moku visus administracinius buto mokesčius (laiptinės apšvietimas, namo priežiūra, kaupiamos lėšos namo renovacijai ir t.t.) Tačiau ar tikrai turiu mokėti už visas paslaugas, jei aš tik laikinas namo gyventojas.

Reikalingos sutarties sąlygos.  Normalu, kad nuomininkas moka už komunalines paslaugas, tokias kaip elektra, vanduo, šildymas, nebent į nuomos kaina būtų įtrauktos komunalinės paslaugos. Tačiau ginčai kyla dažniausiai dėl namo administravimo paslaugų. Nėra taisyklių pagal kurias galima būtų nustatyti kas ir už ką moka, todėl prieš pasirašant sutarti turite susitarti, kas ir kokius mokesčius mokės ir įtraukti tai į sutartį aiškiai išdėstant.  (Pvz. Tos paslaugos, kuriomis nuomininkas naudotasi (laiptinės apšvietimas, liftas ir kt.) moka nuomininkas, o papildomos rinkliavos tokios kaip kaupiamos lėšos namo renovacijai ar kitiems namo poreikiams mokamos buto savininko).

Taigi kiekvienos problemos sprendimu gali tapti gerai suformuluota ir išsami nuomos sutartis. Nuomos sutartis neturi apsiriboti tik nuomos kaina ir mokėjimo terminais, todėl prieš pasirašant dokumentą reikia aptarti ne vieną sutarties sąlygą.

Ką reikia aptarti prieš nuomojantis butą?

Sutarties terminas

Sutartis gali būti terminuota arba neterminuota, tačiau teisiškai vienu ar kitu atveju terminas negali būti ilgesnis nei 100 metų. Pasirašydami neterminuotą nuomos sutarti, turite didesnę laisvę norėdami išsikraustyti. Dažniausiai sutartyje nurodyta, kad išsikraustant turite pranešti prieš mėnesį arba kitą sutartą laikotarpį. Tačiau neterminuota sutartis neužtikrina nuomos kainos stabilumo. Savininkas bet kada gali pakelti nuomos kainą, o jums nesutikus mokėti didesnės sumos, pasiūlyti jums išsikraustyti. Pasirašydami terminuotą nuomos sutartį jūs turite užtikrintą nuomos kainos stabilumą nurodytą laikotarpį. Kaina gali kisti tik atnaujinant sutartį terminui pasibaigus. Nepamirškite sutartyje numatyti išsikraustymo ankščiau termino sąlygų. Pavyzdžiui jeigu išsikraustote ankščiau numatyto termino, paliekate užstatą savininkui. Kitu atveju teks sumokėti nuomą už visus likusius mėnesius iki termino pabaigos, net jei ten ir negyvensite.

Užstatas

Užstatas arba depozitas – tam tikra sutarta suma, kuri mokama nuomininko prieš įsikraustant į butą ir grąžinama nuomininkams išsikrausčius jei nepadaryta jokia materiali žala butui. Užstatas suteikia saugumą nuomotojui tuo atveju, jeigu nuomininkai nemoka už nuomą, komunalinius ar padaro materialios žalos butui. Dažniausiai užstatas prilygsta mėnesio ar dviejų nuomos kainai, tačiau sutartyje galima numatyti ir kitokias sumas. Savininkas turi grąžinti užstatą per 10 dienų nuo tada kai susitariama kokia suma bus grąžinta. Savininkas turi teisę negrąžinti viso ar dalies užstato jei padarėte materialinės žalos butui ar baldams, sutartu laiku nemokėjote nuomos ar komunalinių. Tačiau neturi teisės išskaičiuoti jokios sumos iš depozito už natūralų patalpų ar baldų nusidėvėjimą.

Iškeldinimas

Net ir pateikus visų šių punktų sąlygas reikia žinoti pagrindinę teisinę tvarką apie nuomininkų iškeldinimą. Esant neterminuotai nuomos sutarčiai, savininkas turi nuomininką įspėti apie sutarties nutraukimą prieš 6 mėnesius. Terminuotą sutartį savininkas gali nutraukti tik esant esminiam sutarties pažeidimui ir tik teismo tvarka.

Esminiai sutartie pažeidimai:

• Nuomininkas daugiau kaip 3 mėnesius nemoka nuompinigių ar mokesčių už komunalines paslaugas.
• Nuomininkas, jo šeimos nariai ar kiti kartu su juo gyvenantys asmenys ardo ar gadina gyvenamąją patalpą arba ją naudoja ne pagal paskirtį
• Asmenys netinkamu elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas kitiems kartu arba greta gyventi.

Būtinosios ir rekomenduojamos sąlygos buto nuomos sutartyje

Gerai apgalvota ir gerai suformuluota nuomos sutartis gali padėti užtikrinti abiejų šalių interesų apsaugą, nes nė vienas negali pakeisti sutarties be raštiško kito sutikimo.

Būtinosios sąlygos sutartyje:

• Nuomininko/ų ir savininko kontaktinė informacija. (Vardas, pavardė, asmens kodas ir kita informacija);
• Nuomojamo buto tikslus adresas;
• Buto ar nuomojamų kambarių bendras plotas. Galite nuomoti tik kambarį bute ar nuomoti ne visus bute esančius kambarius;
• Nuomos kaina ir mokėjimo tvarka. Nurodykite mokėjimo formą (grynaisiais ar pavedimu). Taip pat nurodykite iki kokios mėnesio dienos nuomininkas turi sumokėti nuomą;
• Komunalinių patarnavimo paslaugų mokėjimo tvarka. Nurodykite kas moka komunalinių patarnavimų mokesčius (pats nuomininkas ar savininkas);
• Butui priklausančius dalykus (pašto dėžutė, stovėjimo vieta, rūsys, garažas) ir jų naudojimo tvarką.

Tam, kad nekiltų jokių nesutarimų rekomenduojama aptarti ir į sutartį įtraukti šias sąlygas:

• Augintinių laikymas bute. Jeigu yra leistinų ir neleistinų augintinių sąrašas, juos įtraukite į sutartį;
• Depozito, avanso suma, gražinimo tvarka;
• Nuomos terminas;
• Daiktų, baldų nuomojamu kartu su butu sąrašas;
• Sutarties nutraukimo tvarka;
• Teisė deklaruoti nuomininkui savo gyvenamąją vieta;
• Subnuomos sąlygos;
• Buto vidaus apdailos keitimo sąlygos.

Patarimai nuomininkui ir savininkui

Nuomininkas prieš nuomodamasis butą, tūrėtų įsitikinti ar tai daroma teisėtai. Turite teisę paprašyti parodyti nekilnojamojo turto registro išrašą, kuriame matysite, kas yra būsto savininkas. Kitu atveju yra galimybė, kad butas yra subnuomojamas be savininko žinios.

Savininkui rekomenduojama nusifotografuoti viso buto patalpas, baldus, daiktus esančius jame ir net įtraukti nuotraukas į sutartį kaip priedą. Dažnai kyla ginčų su nuomininkais dėl vieno ar kito daikto būklės pablogėjimo, o be nuotraukų sunku įrodyti ar daikto pažeidimas jau buvo prieš įsikeliant ar atsirado nuomininkų gyvenimo metu.

Pateikiame jums standartinę buto nuomos sutartį, kurią galite koreguoti pagal savo poreikius, pridėti papildomų punktų ar pašalinti jums nereikalingus.

GYVENAMŲJŲ PATALPŲ NUOMOS SUTARTIS Nr. ____
_________ m. ______________ mėn. ______ d.

Aš, ____________________(toliau Nuomotojas), buto savininkas (__________________________), iš vienos pusės, ir ___________________________, asmens kodas ____________, paso Nr. __________, (toliau sutartyje – Nuomininkas), iš kitos pusės, sudarėme šią nuomos sutartį:

1. SUTARTIES OBJEKTAS
1.1. Šia sutartimi Nuomotojas perduoda Nuomininkui laikinai valdyti ir naudoti ________________________________ bendrojo ploto gyvenamąsias patalpas, esančias _________________, Vilniuje (toliau sutartyje - nuomojamos patalpos), o Nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį.
1.2. Nuomininkas moka Nuomotojui mėnesinį _____________________________________________ nuomos mokestį.
1.3. Nuomininkas kiekvieną mėnesį moka Nuomotojui nuomojamų patalpų komunalinių ir kitų paslaugų mokesčius.
1.4. Šalys susitaria, kad patalpos Nuomininkui išnuomojamos iki _____m. _________ mėn. ___ d.

2. MOKĖJIMŲ IR ATSISKAITYMŲ PAGAL SUTARTĮ TVARKA
2.1. Nuomininkas kiekvieną mėnesį, ne vėliau kaip iki einamojo mėnesio ______ dienos, sumoka Nuomotojui ___________________________________________ dydžio mėnesinį nuomos mokestį už einamąjį mėnesį.
2.2. Pasirašant sutartį Nuomininkas sumoka dviejų mėnesinių nuomos mokesčių avansą – Eur.
2.3. Nuomininkas kiekvieną mėnesį, ne vėliau kaip iki einamojo mėnesio ______ dienos, apmoka Nuomotojui nuomojamų patalpų komunalinių ir kitų paslaugų mokesčius už praėjusį mėnesį.
2.4. Pasibaigus šios sutarties terminui ar nutraukus ją prieš terminą, Nuomininkas sumoka visas Nuomotojui pagal šią sutartį mokėtinas sumas per 30 (trisdešimt) kalendorinių dienų nuo sutarties termino pasibaigimo ar sutarties nutraukimo dienos.

3. ŠALIŲ ĮSIPAREIGOJIMAI
3.1. Pagal šią sutartį Nuomotojas įsipareigoja:
3.1.1. per dvi darbo dienas nuo sutarties pasirašymo dienos perduoti Nuomininkui šios sutarties 1.1. punkte nurodytas nuomojamas patalpas. Nuomojamos patalpos perduodamos dalyvaujant abiem šalims ar jų įgaliotiems atstovams, kurie sudaro ir pasirašo nuomojamų patalpų perdavimo-priėmimo aktą (Priedas Nr.1);
3.1.2. savo lėšomis atlikti nuomojamų patalpų kapitalinį remontą, kai vykdomas viso pastato ar gretimų, su nuomojamomis patalpomis susisiejančių patalpų rekonstravimas ar remontas;
3.1.3. pasibaigus nuomos sutarties terminui arba nutraukus šią sutartį, priimti iš Nuomininko nuomojamas patalpas sudarant perdavimo-priėmimo aktą;
3.1.4. atlyginti Nuomininkui jo turėtas būtinąsias (pagrįstas dokumentais) nuomojamų patalpų pagerinimo išlaidas, padarytas Nuomotojo leidimu. Kai pagerinimai padaryti be Nuomotojo sutikimo arba šalys susitaria, jog Nuomininko patalpų pagerinimo išlaidos nebus atlyginamos, Nuomininkas neturi teisės į išlaidų, susijusių su nuomojamų patalpų pagerinimu, kompensavimą;
3.2. Pagal šią sutartį Nuomininkas įsipareigoja:
3.2.1. laikytis nuomojamose patalpose priešgaisrinės saugos, aplinkos apsaugos, taip pat higienos bei sanitarinių normų. Nuomininkas atsako už šių taisyklių bei normų nesilaikymo pasekmes ir atlygina dėl to atsiradusią žalą;
3.2.2. be Nuomotojo raštiško sutikimo nesubnuomoti nuomojamų patalpų ar jų dalies.
3.2.3. be Nuomotojo raštiško sutikimo neperleisti šia sutartimi įgytų teisių ir pareigų tretiesiems asmenims, neįkeisti nuomos teisės ar kitaip jos nesuvaržyti;
3.2.4. be Nuomotojo raštiško leidimo neperplanuoti ir nepertvarkyti nuomojamų patalpų ar jų dalies;
3.2.5. suderinus su Nuomotoju, savo lėšomis atlikti nuomojamų patalpų bei vidaus inžinierinių tinklų priežiūrą ir einamąjį remontą.
3.2.6. pilnai atlyginti Nuomotojui nuostolius, susijusius su nuomojamų patalpų pabloginimu, jeigu tai įvyksta dėl Nuomininko kaltės;
3.2.7. ne vėliau kaip prieš dvi savaites iki šios sutarties galiojimo termino pasibaigimo, jam patogiu būdu (žodžiu, faksu, telefonu ar kt.) pranešti Nuomotojui apie paliekamas nuomojamas patalpas;
3.2.8. pasibaigus šios sutarties terminui arba ją nutraukus prieš terminą, per dvi darbo dienas perduoti Nuomotojui nuomojamas patalpas remiantis perdavimo-priėmimo aktu (Priedas Nr. 1) su visais jose padarytais pertvarkymais, kurie negali būti atskiriami nuo patalpų nepadarant žalos jų būklei;
3.2.9. laiku mokėti Nuomotojui nuompinigius už naudojimąsi nuomojamomis patalpomis ir komunalinių bei kitų paslaugų mokesčius.

4. SUTARTIES GALIOJIMO TERMINAS IR NUTRAUKIMO TVARKA
4.1. Kiekviena sutarties šalis turi teisę nutraukti šią sutartį raštu įspėjusi apie tai kitą šalį prieš dvi savaites.
4.2. Nuomotojas turi teisę teismine tvarka nutraukti šią sutartį nesilaikant 4.1. punkte nurodyto įspėjimo termino, jeigu:
4.2.1. Nuomininkas naudojasi daiktu ne pagal sutartį ar daikto paskirtį;
4.2.2. Nuomininkas tyčia ar dėl neatsargumo blogina daikto būklę;
4.2.3. Nuomininkas nemoka nuomos ir kitų mokesčių pagal sutartį;
4.2.4. Nuomininkas nevykdo vidaus inžinierinių tinklų priežiūros ir nedaro einamojo remonto arba nedaro kapitalinio nuomojamų patalpų remonto, kurį jis privalo daryti remiantis atskiru rašytiniu šalių susitarimu;
4.2.5. Nuomininkas blogina nuomojamų patalpų ar jose esančių inžinierinių tinklų būklę.
4.3. Nuomininkas turi teisę teismine tvarka nutraukti šią Sutartį nesilaikant 4.1. punkte nurodyto įspėjimo termino, jeigu:
4.3.1. Nuomotojas neperduoda nuomojamų patalpų Nuomininkui arba kliudo naudotis jomis pagal jų paskirtį ir šios sutarties sąlygas;
4.3.2. perduotos nuomojamos patalpos yra su trūkumais, kurie Nuomotojo nebuvo aptarti ir Nuomininkui nebuvo žinomi, o dėl šių trūkumų jų neįmanoma naudoti pagal paskirtį ir šios sutarties sąlygas;
4.4. Sutarties šalys turi teisę nutraukti šią sutartį abipusiu rašytiniu susitarimu, nesilaikant sutarties 4.1. punkte nurodyto įspėjimo termino.
4.5. Pasibaigus nuomos sutarties terminui ar nutraukus nuomos sutartį, Nuomininkas turi teisę pasiimti nuomojamų patalpų pagerinimus, jeigu juos galima atskirti be žalos nuomojamoms patalpoms.

5. ŠALIŲ ATSAKOMYBĖ
5.1. Nuomininkas atlygina Nuomotojui dėl nuomojamų patalpų pabloginimo atsiradusius nuostolius, išskyrus tuos atvejus, kai įrodo, kad daiktas pablogėjo ne dėl jo kaltės.
5.2. Nuomininkas įsipareigoja mokėti Nuomotojui 0,2 % dydžio delspinigius nuo laiku nesumokėtos nuomos ar kitų mokesčių pagal sutartį sumos už kiekvieną uždelstą dieną.
5.3. Sutarties šalis atleidžiama nuo atsakomybės už savo sutartinių įsipareigojimų nevykdymą, jeigu ji įrodo, kad šių įsipareigojimų nebuvo galima įvykdyti dėl “force majeure” aplinkybių, kurių sutarties sudarymo momentu ši šalis negalėjo numatyti ir kurių ji negalėjo išvengti ar įveikti. Nustatant “force majeure” aplinkybes, taikomos Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1996 liepos 15 d. nutarimo Nr. 840 nuostatos (V.Ž. 19960719 Nr.68).
5.4. Šalis, prašanti atleisti nuo atsakomybės, sužinojusi apie force majeure aplinkybę bei jos poveikį įsipareigojimų vykdymui, kuo skubiau turi pranešti kitai šaliai apie susidariusią situaciją. Būtina pranešti ir tuomet, kai išnyksta pagrindas nevykdyti įsipareigojimų. Pagrindas atleisti nuo atsakomybės atsiranda nuo kliūties atsiradimo momento arba, jeigu apie ją laiku pranešta, nuo pranešimo momento. Laiku nepranešusi įsipareigojimų nevykdanti šalis tampa iš dalies atsakinga už nuostolių, kurių priešingu atveju būtų išvengta, atlyginimą.

6. BAIGIAMOSIOS NUOSTATOS
6.1. Ši sutartis įsigalioja nuo jos pasirašymo dienos, patvirtinus liudininkams ir galioja iki sutarties 1.4. punkte nurodyto termino pabaigos.
6.2. Jeigu pasibaigus sutarties terminui nuomininkas daugiau kaip dešimt dienų toliau naudojasi turtu ir nuomotojas tam neprieštarauja, laikoma, kad sutartis tapo neterminuota.
6.3. Nuomininkas, tvarkingai vykdęs pagal nuomos sutartį prisiimtus įsipareigojimus, pasibaigus sutarties terminui turi pirmenybės teisę palyginti su kitais asmenimis atnaujinti sutartį. Nuomotojas privalo likus savaitei iki nuomos termino pasibaigimo dienos pranešti Nuomininkui apie šio teisę sudaryti nuomos sutartį naujam terminui. Sudarant nuomos sutartį naujam terminui, jos sąlygos šalių susitarimu gali būti pakeistos.
6.4. Sutartis gali būti pakeista arba papildyta tik raštišku abiejų šalių susitarimu.
6.5. Sutarties priedas Nr. 1 yra neatskiriama sutarties dalis.

7. ŠALIŲ REKVIZITAI IR PARAŠAI

7.1. Nuomotojas:                                                        7.2.Nuomininkas: