Pokyčius, vykstančius nekilnojamo turto rinkoje, įtakoja ekonominė situacija. Tendencijos rinkoje savo ruožtu formuoja būsto pardavėjų ir pirkėjų elgesį. Analizuojant vietinę NT rinką galima nesunkiai pastebėti dėsningus sutapimus, atkartojančius ankstesnę užsienio valstybių patirtį šioje srityje. Dar iki 2008 m. krizės, prasidėjusios dėl nešvarių spekuliacinių žaidimų su nekilnojamo turto kainomis, galima buvo įžvelgti pavojaus signalus, labai primenančius skausmingą ekonominę Suomijos situaciją 1990-1993 metais, kai tuometinė suomių krizė smarkiai sumažino NT pirkimus ir padidino bedarbystę.  

Lietuvos ekonomistai ir NT ekspertai iki 2008 m. rudens apie rizikas ir pavojus nekalbėjo arba nenorėjo kalbėti. Tačiau, nekilnojamo turto krizės banga, tuo metu kilusi iš už Atlanto vandenyno, užtvindė ir Lietuvą. Spekuliacinio rojaus vartai užsitrenkė. 

Grįžtant iš praeities įvykių į dabartį ekspertai pastebi, kad infliacija padarė tam tikrą svarią įtaką šiuolaikinės NT rinkos kainoms, bet ne pagrindinę. Šiomis 2023 m. dienomis šios srities kainų pokyčius pagrinde formuoja visai kiti faktoriai ir priežastys. 

 

Nekilnojamo turto kainų padidėjimo priežastys 

2022 m. infliacijos banga pramušė dugną, viršydama vidurkį geru šeštadaliu. Infliacija stipriai kirto per mažų pajamų gyventojų krepšelius bei trečdaliu pabrangino vidutinės klasės krepšelius. Tuo tarpu bankų palūkanos yra neproporcionaliai mažesnės lyginant su infliacijos lygiu. Bankuose laikomiems pinigams kyla nuvertėjimo rizika, nuo kurios išgelbėti gali teisingas pinigų investavimas, išlaikantis proporcionalumą ir lygiagretiškumą infliacijos lygio atžvilgiu. Tokiame fone vienas iš patraukliausių investavimo būdu yra nekilnojamas turtas. 

Kainos nekilnojamo turto rinkoje 2022 m. augo lygiagrečiai su infliacija, padidėdamos 15-20 %. Analizuojant kelių pastarųjų metų NT kainų augimo tempus galima daryti išvadą, jog tai ne riba ir būstas brangs daugiau. Jau 2022 m. buvo pastebėtos labai aukštos parduodamų būstų kainos, peršokusios besaikiškus 2008 m. rodiklius. Ši tendencija linkusi nesustoti ir 2023 m. Nuomos kainos žengia koja kojon su infliacija ir gerokai viršija bankų palūkanų normas. 

Infliacija verčia paveldėtų senos statybos butų savininkus atsisakyti pardavimų planų ir laikyti butus "iki geresnių laikų”, laukiant situacijos pagerėjimo. Nes savininkai infliacijos fone nemato patrauklių investavimo galimybių, leidžiančių užtikrintai investuoti pinigus, gautus už pardavimą. Paveldėti ir senos statybos butai Lietuvoje užima didesnę NT rinkos nišą. Alternatyvą jiems sudaro naujos statybos butai ir namai – būtent šioje nišoje infliacijos metu pardavimai vyksta žymiai aktyviau. 

 

Nekilnojamo turto kainų mažėjimo galimybės 

Jeigu bankų palūkanos išaugtų, tuomet sumenkėtų būsto paklausa. Bet kadangi nuomos kainos ne nusileidžia, o viršija palūkanų normas, susidomėjimas ir paklausa nemažėja. Nemaža dalis nuomininkų kol kas išnaudoja palankų mažų palūkanų faktą savo naudai. Klausimas tik tame – kaip ilgai ši situacija tęsis?

Kad ir kiek juodai beatrodytų dabartinės ekonomikos tendencijos su infliacija priešakyje, jose galima įžvelgti ir optimistiškų variantų. Pvz., vietinių žemės ūkių žaliavos perdirbimo rinka, paremta ES dotacijomis, vietoj importuojamų žaliavų pramonei. Kitas pavyzdys – sparčiai ir perspektyviai besivystanti aukštųjų technologijų sritis Lietuvoje. Vidinės tendencijos negalėtų daryti neigiamos įtakos nekilnojamo turto rinkai. Įtaka daugiau priklausytų nuo Europos Sąjungos paramų paskirstymo proporcingumo.

 

Neigiama įtaka NT kainoms

Pesimistinės nuotaikos ir neaiškumas sukelia stagnaciją NT rinkoje – kiek pardavėjų, tiek pirkėjų aktyvumas laikinai apribotas dėl šių faktorių. Negatyvias nuotaikas formuoja ir plačiai aptarinėjamas visuotinis NT mokestis planuose, verčiantis nemažą dalį žmonių rinktis būsto nuomą, o ne pirkimą. 

 

Teigiama įtaka NT kainoms

Užsienyn išvykusių kadrų trūkumą Lietuvoje pavyko kompensuoti imigrantų iš Ukrainos darbo jėgos antplūdžio sąskaita. Tai leido išlaikyti ekonominį balansą. Lygiai taip pat ukrainiečių imigrantų srautas galėtų palaipsniui įtakoti Lietuvos NT rinkos situaciją teigiamų pokyčių prasme. Atvykusių imigrantų banga neišvengiamai turėtų sukelti papildomus butų pirkimus Lietuvos didmiesčiuose, tuo pajudinant sąstingio apimtą būsto pasiūlos rinką. Kartu su tuo pajudėjimai prasidėtų ir NT kainose.

 

Ilgalaikės NT perspektyvos

Imigracija į Lietuvą ko gero galėtų atkartoti vietinės NT rinkos pokyčius pagal 2002 m. Anglijos scenarijų. Prieš du dešimtmečius JK sostinėje vyko tam tikra būsto pirkimų-pardavimų karštligė, kuriai palankias sąlygas sudarė palūkanų sumažėjimas iki 5,5 % ir spartus aukštųjų technologijų srities augimas. Aukštas pajamas gaunantiems britų technologams atsivėrė palankios galimybės apsigyventi centriniuose sostinės rajonuose. Tuo palankiu būsto įsigijimo laikotarpiu NT kainos JK sostinėje augo dviem trečdaliais iki 2008 m. krizės, po kurios sumažėjo šeštadaliu. 

 

2023 m. prognozės NT pardavėjams

Proporcionalaus ES paramos paskirstymo atveju ekonominė situacija Lietuvoje galėtų gerėti, o kartu su ja nekilnojamo turto kainos pradėtų augti. Jų augimas, kaip minėjome aukščiau, priklauso ir nuo atvykstančios darbo jėgos srauto kiekio. Visos neigiamos tendencijos NT rinkoje turėtų išsispręsti pasibaigus karinei operacijai Ukrainoje, tačiau būsto pardavimo kainų iš karto nuleisti nevertėtų. Tuo daugiau, dar neturint kur investuoti lėšų, gautų už parduotą būstą. 

 

2023 m. prognozės NT pirkėjams

Pirkėjai, turintys pakankamai laiko laukti, gali išnaudoti pesimistines pardavėjų nuotaikas, kol tie laikinai sumažina NT kainas. Neaiškumo ir sąmyšio laikotarpis visada būna palankus pirkimams. 

 

NT kainos Lietuvos regionuose 2023 m. 

Įprastai NT kainų pokyčiai vyksta kiekviename regione. Kainų skirtumą sudaro būsto tipas, vietovės tipas ir bedarbystės lygis joje, miesto dydis, miesto mikrorajono specifika. Kai darbo rinkos pasiūla didelė, daug paklausos sulaukia butai, esantis netoli pirkėjo/nuomininko darbo vietos. 

Didmiesčių centriniuose kvartaluose esančių būstų kainos visada yra aukštesnės, todėl kainų augimas tokiose miestų dalyse yra natūralus procesas, kurio beveik nepaveikia smukusį ekonomika. 

Pasaulinė praktika rodo, kad svetimšaliai linkę apsigyventi ekonominės klasės kvartaluose, kur būstas kainuoja pigiau ir kur susiformuoja sava imigrantų-kraštiečių diaspora. Atvykėliams iš užsienio labiausiai priimtinas variantas – apsigyventi daugiataučiuose Lietuvos didmiesčiuose, kuriuose lengviau įveikiamas kalbos barjeras, bandant integruotis į vietinę darbo rinką ir socialinį gyvenimą.

 

NT kainos Vilniuje 2023 m.

Taip jau ekonomiškai ir geografiškai susiklostė, kad dešinysis Neries krantas Vilniaus centre su Šnipiškių ir Žvėryno kvartalais virto verslo objektų zona, į save įtraukdamas ir gretimus mikrorajonus: Žirmūnus ir Šeškinę su PC “Akropolis”. Butų kainos Vilniaus centre labai aukštos kaip pirkėjams, taip ir nuomininkams. 

Biurams ir verslo patalpoms patraukli yra Vilniaus Naujamiesčio teritorija, ypač aplink Naugarduko-Kauno gatvių sankryžos, kur neišvengiamai turėtų kilti NT kainos. 

Kainos didėjo ir didės privačiame sektoriuje atokesnėse žaliose Vilniaus dalyse šalia miškų ir ežerų, kur individualūs namai dygsta kaip grybai. Su sąlyga, kad šiose zonose pilnavertiškai įrengta infrastruktūra – susisiekimas, lengvai pasiekiamos maisto ir nemaisto parduotuvės, vaikų ugdymo ir sveikatos įstaigos. Su nepakankamai išvystyta infrastruktūra NT kainų augimo tikimybės mažos. 

Būsto kainų augimo potencialą turi miegamieji Vilniaus mikrorajonai, jeigu juose nėra susisiekimo problemų ir pakankama darbo rinkos pasiūla. Tokiuose mikrorajonuose aktyviai vyksta daugiabučių ir verslo pastatų statybos, vis dar yra laisvų neužstatytų plotų.